Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Что важно знать владельцу типового и малогабаритного жилья в России, если в планах — перепланировка квартиры. Возможности конкретной перепланировки зависимы от серии дома и региона, в котором этот дом находится. Я расскажу об общих важных принципах, которые позволят понимать «границы дозволенного» на примере квартир московского региона.

Что считать перепланировкой

Все преобразования в квартире, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ, должны быть согласованы. Когда меняется конфигурация комнат квартиры, демонтируются межкомнатные перегородки, расширяются и переносятся дверные и оконные проемы, объединяется санузел — это перепланировка. Получить на нее разрешение нужно до начала проведения работ. Если вы решили, скажем, демонтировать встроенный шкаф в прихожей и на его месте установить стиральную машину — это называется «переоборудование». Подробнее о разнице — на сайте Мосжилиспекциии.

Что считать законной перепланировкой

Перепланировка законна, если она согласована с органами жилищной инспекции и БТИ, не нарушает строительных и противопожарных норм. Как например в проекте: [Houzz тур: Как объединить две квартиры и наполнить их летом] (https://www.houzz.ru/ideabooks/61999015/list/houzz-tur-kak-obaedinity-dve-kvartiry-i-napolnity-ih-letom)

Кто узнает, что в квартире сделана перепланировка?

Ведь продавать квартиру я не собираюсь — буду жить сам и радоваться: зачем мне что-то согласовывать (особенно, если я ничего «опасного» не сделал)? Действительно, зафиксировать незаконную перепланировку сотрудники жилищной инспекции могут, только физически попав в вашу квартиру. Никаких рейдов и внеплановых проверок инспекторы по своей инициативе не проводят. Единственный повод обратить на вас внимание — письменная жалоба соседей. А соседям в принципе не нужно видеть ваш ремонт — для жалобы хватит повода в виде подозрительной активности ремонтной бригады в подъезде / выноса мешков строительного мусора и надоедающего шума. В наш век высоких технологий для жалоб есть электронная приемная.

На порог не пущу — и точка

Действительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу. Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире. Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.

Если незаконная перепланировка доказана, придется:

Заплатить штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ, сумма штрафа составляет от 2000 до 2500 рублей.Вернуть все «как было» / получить разрешение. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.

Узаконить постфактум — как?

Есть разница между незаконной (неутвержденной) и незаконной (несогласуемой) перепланировкой. Согласовать перепланировку квартиры можно как до ее проведения, так и после. Но только в тех случаях, если она проведена правильно и без нарушений. Изначальный план перепланировки как раз гарантирует ваше спокойствие: никакие работы не нанесут ущерб соседям.

Если вы «забыли» заранее согласовать перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом необходимо оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке.

Часто бывает и так, что несогласованные работы проводились «с размахом», то есть, затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательно техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов в стенах. Это обусловлено тем, что подобная перепланировка «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в постановлении Правительства Москвы.

Что делать можно

Эти работы перечислены в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы №508. По проекту можно делать:

1. Проемы в несущих стенах

Учтите: чем ниже этаж, тем сложнее будет делать проем технически. Необходимо проверить текущее состояние несущих конструкций. И выяснить, делали ли перепланировку соседи сверху и снизу (если на соседних этажах делались проемы в несущих стенах, то шансы повторить то же самое в вашей квартире существенно уменьшаются).

2. Расширять санузел, менять оборудование

Разрешается увеличивать площадь санузла за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовая и т.п.), но не за счет кухни и жилых комнат. Джакузи можно устанавливать только с согласованием, поскольку такая ванна увеличивает нагрузку на плиты перекрытий в доме.

3. Расширять и объединять жилое пространство

Если вы хотите увеличить площадь комнаты за счет нежилых помещений или кухни, это можно сделать — за исключением тех случаев, когда в кухне находится газовая плита. За счет жилого помещения увеличить санузел или кухню не получится.

Кто-то решается на объединение кухни со смежной комнатой ради организации кухни-гостиной, кому-то хочется расширить именно зону кухни (https://www.houzz.ru/photos/kuhnya). Объединение кухни со смежной комнатой полезно не только для маленьких квартир, но и для помещений достаточной площади, поскольку помогает зонировать пространство и ликвидировать лишние коридоры. Но, например, если между кухней и комнатой проходит несущая стена, то объединение невозможно — разрешен только проем определенной ширины.

Похожие ситуации описаны в статье: [Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни] (https://www.houzz.ru/ideabooks/63833727/list/hochu-mogu-dopustimye-i-kategoricheski-zapreshchennye-pereplanirovki-kuhni)

4. Условно объединять комнату с лоджией

Одна из самых популярных перепланировок — объединение лоджии и комнаты. Без предварительной консультации такую перепланировку проводить не советую: она может привести к дефициту тепла в квартирах ваших соседей. Вывести радиатор на присоединенную лоджию нельзя, но допустимо утеплить пространство и повесить электрический конвектор. В Москве между комнатой и лоджией требуют установку перегородки, но ее можно заменить, например, французскими распашными дверями.

5. Спальню на месте кухни и наоборот

Это возможно, но здесь существует множество нюансов. Например, перенос кухни в комнату — дело особенно сложное, как с точки зрения сбора документов для согласования, так и с точки зрения объема работ. Устраивать свою кухню над гостиной или спальней соседей запрещено: это «мокрое» помещение, а в комнатах нет полноценной гидроизоляции. Поэтому законно перенести мойку с плитой в жилую комнату могут лишь жители первого этажа (или второго, под которым нет жилых помещений).

Со спальней на месте кухни немного проще: если в документах БТИ назвать комнату нежилой (гардеробной, например), вы получите разрешение.

6. Санузел при спальне или кухне

Если санузел единственный в квартире, устроить вход в него непосредственно из спальни (или кухни) нельзя. Организовать ванную на прилегающей территории можно, но вход должен быть из коридора.

7. Устроить камин

В многоквартирных домах нельзя устанавливать настоящие камины, работающие на твердом топливе. Но при этом можно установить камин и топить его дровами на последнем этаже в доме любого типа или если вы являетесь владельцем многоэтажной квартиры на самом верху вашего дома. Причем устроить камин можно на каждом уровне такой квартиры. На биокамины и электрокамины разрешение не требуется, хотя хорошая вытяжка все равно необходима.

Что делать нельзя

Категорически запрещено:

1. Сносить или нарушать прочность несущих стен

Риск возникает не только при сносе или повреждении несущей конструкции, но и при увеличении на нее нагрузки сверх допустимой. В таких стенах нельзя делать дополнительные проемы и ниши, и даже увеличивать существующие без усиления конструкции.

Важно: в несущих стенах запрещается также делать штробы для электро- и сантехнических коммуникаций.

2. Делать жилые комнаты меньше 8 кв.м

3. Планировать жилые комнаты без естественного света и приборов отопления Выход — стеклянная стена или внушительных размеров окно в комнату с инсоляцией.

4. Увеличивать нежилую площадь за счет жилой

Так, например, нельзя увеличивать коридор за счет комнаты.

5. Переносить санузел куда вздумается

Над жилыми комнатами или кухней санузлу не место. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т.п.

6. Убирать сантехнический короб

Запрещается как полностью убирать сантехнический шкаф, так и наглухо закрывать свободный доступ к кранам, вентилям и прочим элементам, которыми снабжены системы отопления и водоснабжения. Иными словами, вы можете установить новый гипсокартонный короб, чтобы закрыть некрасивые трубы, и установить ревизионный люк, который обеспечит доступ специалистам в случае необходимости. Подробнее про ванные комнаты мы уже писали в статье: [Перепланировки ванной комнаты, которые разрешены] (https://www.houzz.ru/ideabooks/65923876/list/po-zakonu-pereplanirovki-vannoy-komnaty-kotorye-razresheny)

7. Нарушать работу инженерных сетей

Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, а значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать полотенцесушитель.

8. Присоединять общую территорию

Не допускается присоединение межквартирного тамбура, а также чердака или подвала в многоквартирном доме. Такие помещения являются общим имуществом собственников жилья и присоединение даже малой площади возможно только с официального разрешения всех ваших соседей.